Portal www.forumtransportu.pl zapisuje informacje w postaci ciasteczek (tzw. cookies), czyli małch plików umieszczanych lokalnie na komputerze użtkownika, w trakcie przeglądania stron www. Ciasteczka używane są do zapisywania informacji w celach funkcjonalnych. Każdy użytkownik może sam decydować tym, w jaki sposób cookies zapisywane są na jego komputerze. Pozwalają a to ustawienia/preferencje definiowane w ustawieniach każdej przeglądarki. Domyślne ustawienia popularnych przeglądarek (Internet Explorer, Chrome, Firefox, Opera, Safari) pozwalają na zapisywanie cookies z portalu www.forumtransportu.pl.

forum transportu www.forumtransportu.pl
Dziś: 2017-11-22 RSS forum transportu 
forum transportu forumtransportu transportoweforum transportu forumforum transportu oferty pracyforum transportu giełdada sprzętuforum transportu baza katalog firmforum transportu giełda ładunkówforum transportu e-sklepy esklepyforum transportu to i owoforum transportu bank baza wiedzy
Strona główna Forum Strona główna Forum transportu Aktualności Aktualności Piotr Capiga - Zmiana funkcji biurowej sposobem inwestorów na zysk Forum transportu Piotr Capiga - Zmiana funkcji biurowej sposobem inwestorów na zysk
Spis wiadomości
Wiadomość:
Drogi w Polsce i Europie zdjecie Piotr Capiga - Zmiana funkcji biurowej sposobem inwestorów na zysk (2017-11-14)

Warszawa, a w szczególności obszar na granicy Śródmieścia i Woli, jest obecnie wielkim placem budowy. Na terenie miasta w budowie jest ponad 700 tys. metrów kwadratowych biur. Duża aktywność deweloperów biurowych sprawia, że od kilku ostatnich lat średni współczynnik pustostanów w Warszawie oscyluje wokół 15%. O ile najpopularniejsze stołeczne biurowce są w stanie utrzymać prawie pełne wynajęcie, to w przypadku starszych obiektów biurowych, położonych w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, a także nowych inwestycji o zawyżonych stawkach najmu, wskaźnik pustostanów może sięgać nawet kilkudziesięciu procent. Duża podaż nowych biur ogranicza możliwość spadku poziomu pustostanów. W związku z tym, część wynajmujących zaczęła rozważać wprowadzenie nowych rozwiązań, być może początkując nowy trend rynkowy.

Mieszkania zamiast biur

Rynek mieszkaniowy w Warszawie jest w doskonałej kondycji. Popyt napędza z jednej strony poprawiający się stan finansów Polaków (wzrost wynagrodzeń liczony rok do roku wg. GUS to ok. 6%), z drugiej – dostęp do tanich kredytów i chęć skorzystania z metod bezpiecznego inwestowania kapitału. Nie bez znaczenia jest duża podaż pracy, która wiąże się z napływem do Polski pracowników z innych krajów, co również pozytywnie przekłada się na rynek mieszkaniowy. Zainteresowanie jest duże, a roczna dynamika wzrostu cen jest na poziomie 3%.

Przygotowanie projektu biurowego jest procesem czasochłonnym. Po zabezpieczeniu odpowiedniej działki rozpoczyna się ok. 8-miesięczny proces projektowania, który kończy się wydaniem pozwolenia na budowę. Sama budowa to kolejne ok. 18 miesięcy, w zależności od wielkości i stopnia skomplikowania projektu. Decyzja o rozpoczęciu większości aktualnie realizowanych inwestycji zapadła jeszcze kilka lat temu, gdy rynek nie był jeszcze nasycony.

Obecnie biorąc pod uwagę aktualną sytuację na rynku biurowym oraz kondycję segmentu mieszkań, niektórzy deweloperzy decydują się na zmianę przeznaczenia obiektów z biurowych na mieszkaniowe. Przykładem może być tu inwestycja Infinicity. Inwestor, spółka ECI planował realizację kompleksu biurowego na warszawskim Służewcu, przy ul. Cybernetyki. W tej części miasta ze względu na dużą konkurencję deweloperzy mają największą trudność w skutecznym wynajęciu powierzchni. Deweloper zdecydował się zatem całkowicie zmienić funkcję inwestycji na mieszkaniową.

Kolejnym przykładem zmiany funkcji z biurowej na mieszkaniową jest planowana inwestycja Archidiecezji Warszawskiej. Dwie połączone wieże biurowe miały stanąć na atrakcyjnej działce w Śródmieściu, przy ul. Św. Barbary. Duża konkurencja deweloperów biurowych, którzy w sąsiedztwie już rozpoczęli prace budowlane (kompleks Varso czy Park Avenue) sprawiła jednak, że inwestor zmienił plany i będzie realizował ten sam projekt architektoniczny, ale o funkcji mieszkaniowej.

Mieszkania obok biur


O ile niektórzy deweloperzy zdecydowali się w pełni przekształcić swoje projekty biurowe na mieszkalne, inni postawili na realizację biurowo-mieszkaniowych obiektów multifunkcyjnych. Ważnym argumentem dla deweloperów jest tutaj przede wszystkim duży popyt na nowe mieszkania. Warto uwzględnić również inną strukturę przychodów z części biurowej i mieszkalnej – szybki przychód ze sprzedaży mieszkań i długoterminowy przychód z komercyjnego najmu biur. Deweloperzy mogą dzięki temu dywersyfikować ryzyko operacyjne i uzyskać optymalną strukturę przychodów.

Dodatkowo, władze miasta wyciągnęły zapewne wnioski związane z monofunkcyjną biurową zabudową Służewca i bardzo często wymuszają, aby deweloperzy w swoich projektach, w szczególności tych o największej skali, uwzględnili również inne funkcje uzupełniające, w tym handel, usługi oraz właśnie mieszkania.

Głównym celem władz jest przede wszystkim ograniczenie ruchu wewnątrz miasta związanego z dojazdem do biura, ale i dbanie o zrównoważony rozwój tkanki miejskiej, uwzględniający zarówno potrzeby biznesu jak i mieszkańców. Wśród najciekawszych projektów o charakterze biurowo-mieszkalnym warto wskazać projekt EC Powiśle, realizowany przez White Star Real Estate, kompleks Echo Investment o nazwie Browary Warszawskie, Centrum Praskie Koneser, za które odpowiada BBI Development, czy Port Praski.

Przemiana z biurowca w hotel lub aparthotel


Podobnie, jak w przypadku rynku mieszkaniowego, rynek hotelarski ma się bardzo dobrze. W ciągu ostatnich 10 lat liczba dostępnych pokoi hotelowych w Polsce została podwojona i wynosi obecnie zgodnie z Raport 2017 - Rynek Hotelarski w Polsce ok. 130 tys. Pomimo rosnącej aktywności operatorów, baza hotelowa w Warszawie wydaje się nadal niewystarczająca. Wiele starszych obiektów jest rewitalizowanych, m.in. Prudential, Hotel Europejski czy Pałac Branickich. Równolegle, trwa także realizacja nowych obiektów, m.in. hotelu Four Points (grupa Sheraton) przy ul. Konstruktorskiej, Motelu One przy ul. Tamka, hotelu Arche przy Al. Krakowskiej, czy hotelu Holiday Inn przy ul. Żelaznej. W planach jest m.in.  Focus Hotel przy ul. Woronicza oraz Hotel Rialto przy ul. Koszykowej.

Operatorzy hotelowi są szczególnie zainteresowani lokalizacjami w ścisłym centrum miasta, gdzie jednak najtrudniej o odpowiedni grunt. Nie zaskakuje więc fakt, że już kilka zrealizowanych projektów biurowych zostało zamienionych w aparthotele. Mowa tu o inwestycjach Grzybowska 43, Smolna 40 oraz obiekcie PHN, czy ul. Zgody. Projekt biurowy funkcjonujący pod roboczą nazwą Wilanowska Office HUB stanie się hotelem działającym od marką Marriott. Podobny los może spotkać wieżę, która ma być wzniesiona na prestiżowym gruncie przy ul. Emilii Plater, gdzie znajdowała się popularna Emilka.

Hotel dopełnieniem projektu biurowego – trójstronna korzyść

Hotel w pobliżu biura pozwala najemcom zredukować obciążenie związane z zakwaterowaniem partnerów biznesowych i podróżujących pracowników. Funkcja hotelowa stanowi zatem istotne i bardzo potrzebne uzupełnienie infrastruktury profesjonalnej obsługi biznesu. Jednocześnie, dla operatorów hoteli sąsiedztwo inwestycji biurowych o dużej skali ułatwia dostęp do klientów, co ogranicza ryzyko inwestycji.

Operatorzy hotelowi są zaineresowani znalezieniem się jak najbliżej swojego biurowego klienta. Z kolei w przypadku deweloperów, satysfakcja najemców biurowych związana z dostępnością hotelu, zwiększa szansę na skuteczną komercjalizację projektu.

Dużym wyzwaniem dla deweloperów są umowy przednajmu, które pozwalają na uruchomienie inwestycji lub znaczące obniżenie kosztów kredytowania. Obecny, bardzo agresywny rynek biurowy powoduje, że najemcy mają wystarczająco duży wybór istniejących biurowców, więc umowa najmu zawierana przed rozpoczęciem realizacji biurowca może być, często niesłusznie, postrzegana, jako ekspozycja na nadmierne ryzyko. W takiej sytuacji operatorzy hotelowi, którzy chętniej zawierają umowy przednajmu, aby uzyskać dostęp do najlepszych parków biurowych, są bardzo atrakcyjnym partnerem dla dewelopera. Dodatkowym atutem w przypadku tej grupy najemców jest także długi okres najmu oraz wielkość powierzchni, która wynosi zwykle minimum kilka tysięcy metrów, co w większości przypadków zapewnia deweloperom minimalny poziom przednajmu, warunkujący uruchomienie inwestycji. Funkcję hotelową w ramach kompleksu biurowego znajdziemy w projektach takich, jak realizowany przez HB Reavis kompleks Varso, inwestycję Ghelamco przy Rondzie Daszyńskiego o nazwie Warsaw HUB, czy w kompleksie Centrum Praskie Koneser realizowanym przez BBI Development.

Aktualna sytuacja na rynku biurowym w Warszawie charakteryzuje się nadpodażą biur. Powoduje to większą konkurencję wśród wynajmujących, czego efektem jest presja na czynsze oraz trudności ze sprawną komercjalizacją obiektów. Część deweloperów korzystając z dużego zainteresowania mieszkaniami i obiektami hotelowymi szuka rozwiązania w zmianie lub uwzględnieniu w obiekcie funkcji mieszkaniowej czy hotelowej już na etapie projektowania inwestycji. Trend ten może być coraz bardziej zauważalny z uwagi na niedawno wprowadzone zmiany w podatku dochodowym. Nałożony nowy podatek ma obciążać właścicieli biurowców niezależnie od tego, czy są wynajęte, czy nie. Być może zmiana funkcji będzie szansą na zagospodarowanie starszych biurowców, które mają największy problem z retencją najemców.

Autor:


Piotr Capiga, Associate w dziale powierzchni biurowych, Cushman & Wakefield
Cytuj wątek na forum dyskusyjnym
Ostatnio dodane wiadomości
Kosztowne wypadki podczas podróży służbowych
Northern Aerospace sp. z o.o. w SSE EURO-PARK MIELEC
Ukraińskie biura turystyczne odwiedziły nasz Region
FIA WEC: Toyota wygrała w Bahrajnie
Jednego dnia, w jednym miejscu – biznes w motoryzacji, motoryzacja w biznesie
Terminal gazowy Gaspolu w Sędziszowie – pełna przepustowość w październiku 2018


 

forum transportu Strona główna forum transportu strona główna Katalog firm forum transportu katalog firm Katalog stron forum transportu katalog stron Giełda sprzętu forum transportu giełda sprzętu Giełdy ładunków forum transportu giełda ładunków Oferty pracy forum transportu oferty pracy Forum forum transportu Forum Wiadomości forum transportu aktualności wiadomości
Kalendarium forum transportu kalendarium targi szkolenia Ranking sklepów forum transportu ranking sklepów zakupy online forum transportu zakupy online Porady ekspertów forum transportu drogi w Polsce i Europie Dobrze zjeść forum transportu Dobrze zjeść Nowości wydawnicze forum transportu Nowości wydawnicze Baza wiedzy forum transportu baza wiedzy To i owo forum transportu to i owo Reklama forum transportu reklama Kontakt forum transportu kontakt Partnerzy forum transportu partnerzy TM Serwis forum transportu TM Serwis